Как правильно выбрать подрядчика
Практически любое предприятие в ходе своей деятельности сталкивается с необходимостью ремонта помещений или даже возведения новых строений. В связи с этим, рано или поздно придется подробно вникать в особенности организации строительно-ремонтных работ и сметное дело.
Независимо от специализации компании в обычной жизни, при начале ремонта или строительства она становится инвестором в инвестиционно-строительном процессе. Кроме инвестора здесь также должен быть заказчик и подрядчик. Подрядная организация будет непосредственно выполнять необходимые работы. В роли заказчика можете выступать вы сами или специально привлеченная вами строительная компания, которая будет представлять ваши интересы. В процесс могут включаться также и субподрядчики, однако взаимодействия с ними регулирует подрядчик.
Мы приведем здесь пошаговую инструкцию, которая поможет инвестору правильно организовать выбор подрядчика.
1. Вкладывающий деньги инвестор должен создать или нанять службу заказчика, которая будет распоряжаться инвестиционным ресурсом для реализации конкретного проекта.
2. Определение необходимых ремонтных или строительных работ, в том числе, для их последующего внесения в смету на ремонтно-строительные работы.
3. Служба заказчика находит проектную компанию, с которой заключается договор на создание проекта и расчет строительной сметы.
4. Если характер работ не предусматривает изготовления рабочих чертежей (ремонт фасада, замена окон, дверей, кровли и так далее), то разрешается финансировать ремонтные работы, в том числе, из бюджета, по расцененным описям работ или утвержденным сметам на выполнение строительных работ.
5. Проектная документация должна направляться на государственную экспертизу, если по проекту планируется:
- строительство новых зданий;
- реконструкция;
- техническое перевооружение;
- капитальный ремонт с усилением или заменой несущих конструкций.
Когда документы получат положительное заключение экспертизы, они утверждаются инвестором.
6. Если проектно-сметную документацию на ремонт разрабатывают с учетом норм, правил, инструкций и государственных стандартов (что подтверждает соответствующая запись главного инженера проекта), то ее не нужно согласовывать с органами государственного надзора.
7. При составлении сметы на ремонтные работы исполнителем данных работ она становится документом, когда ее рассмотрит и утвердит инвестор или заказчик.
8. Конкурс по поиску исполнителя может быть поручен специализированному тендерному комитету (если строительство финансируется из бюджета), или службе заказчика, которая привлечет для этого сторонних специалистов.
9. Перед конкурсом можно организовать предварительный отбор. Здесь нужно всех желающих принять участие в конкурсе оповестить о наборе обязательных требований, и не допускать к нему компании, не удовлетворяющие им. В законодательстве у нас список таких критериев к исполнителям работ не определяется, здесь все решает служба заказчика.
10. При проведении конкурса в качестве основного документа должна выступать ведомость объема работ. Смету на реализацию проекта претендентам передавать не нужно, ни в текущем, ни в базисном уровне цен.
11. Претенденты должны быть оповещены о том, какой уровень цен используется для составления сметы на строительные работы. Кроме этого им нужно знать, какие будут применяться индексы для перехода от базисного к текущему уровню цен, а также как будет учтена инфляция на календарный год, если договор заключается с твердой ценой.
12. Предложения, в которых цена более чем на 15% ниже сметной стоимости строительства в текущих ценах рассматривать не стоит.
13. Заказчик подготавливает проект договора строительного подряда, в котором прописывается твердая цена. В договоре должны быть предусмотрены гарантийные сроки на объект, которые могут составлять 24-60 месяцев после ввода его в эксплуатацию. 2-летний срок гарантии предусмотрен в Гражданском кодексе, поэтому даже если подрядчик навязал вам меньший гарантийный срок, при необходимости это будет легко оспорено в суде. Законодательство РФ всегда имеет приоритет перед пунктами договора.
14. Выбирается победитель в конкурсе, исходя их сделанных конкурсантами предложений и их соответствия требованиям службы заказчика.
15. До того, как будет подписан договор, победитель конкурса должен передать службе заказчика полную расшифровку предложенной им договорной цены. Договорная цена выбранного подрядчика может уточняться после того, как проектная документация и смета на строительные работы будет рассмотрена исполнителями работ (в числе которых и вероятные субподрядчики). Кроме этого, уточнения могут потребоваться и после дополнительных согласований с поставщиками стройматериалов и основного оборудования.